Mehrfamilienhaus vs Immobilienaktien

In den letzten Wochen und Monaten habe ich mich vermehrt nach Mehrfamilienhäusern in günstigen Gegenden von Deutschland umgeschaut.

Teilweise hatte ich mehrere Termine mit Besitzern und habe Sachverständige beauftragt, Häuser zu prüfen.

Gleichzeitig sind in den letzten Monaten Immobilienaktien deutlich unter die Räder gekommen, was mich in diesem Blogbeitrag dazu veranlasst, diese beiden Investitionsmöglichkeiten zu vergleichen.

Mehrfamilienhäuser

Ein Einfamilienhaus (EFH) ist kein klassisches Investment, da man hiermit höchstens die eigene Miete sparen kann. Mehrfamilienhäuser (MFH) dagegen haben meist mehrere Wohneinheiten und können ordentliche Renditen durch Mieteinnahmen abwerfen. Nach ein paar Jahrzehnten können somit die Mieteinnahmen das initiale Investment abbezahlt haben. Dabei gibt es allerdings einiges zu beachten.

Immobilienaktien

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienaktien. Während wir in Deutschland hauptsächlich börsennotierte Betreiber von Wohnimmobilien haben, gibt es in den USA mit REITs (Real-Estate-Investment-Trust) eine Klasse von Aktien, die die unterschiedlichsten Arten von Immobilien besitzen. So gibt es u.a. Firmen, die ausschließlich Krankenhausgebäude, Shopping-Center, Lagerhallen, Cannabis-Produktionsstätten oder ähnliche Gewerbeimmobilien besitzen.

Vergleich

Dauer des Investments

Bei einem MFH muss man mit mehreren Jahrzehnten rechnen. Wenn das MFH privat gekauft wird, kann man es nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Bei einem gewerblichen Kauf funktioniert der steuerfreie Verkauf zwar nicht, allerdings können die Mieteinnahmen geringer versteuert werden, wenn die Immobilie im Besitz einer Firma ist.

Aktien können schon nach ein paar Tagen wieder veräußert werden und sind damit viel flexibler.

Aufwand

Der Besitzt einer Immobilie ist mit viel Aufwand verbunden. Alles muss im funktionstüchtigen Zustand gehalten werden, das bedeutet regelmäßige Sanierarbeiten, Salzstreuen im Winter, Heizöl oder Gas bestellen, nach neuen Mietern suchen,… Renovieren eines MFH funktioniert bei Privatbesitz besser - im gewerblichen Umfeld muss mehr beachtet werden.

Dieser Aufwand ist auch mit Kosten verbunden. Kosten, die bei einem Aktieninvestment nicht anfallen.

Flexibilität

Mit einer Immobilie ist man an einem Ort gebunden. D.h. im Fall eines Urlaubs muss sichergestellt werden, dass die Mieter bei Problemen trotzdem einen Ansprechpartner haben und wenn z.B. ein Krieg ausbricht oder sich Politiker für Enteignungen entscheiden, ist schnell ein Großteil des Kapitals vernichtet.

Man kann Aktien aus der ganzen Welt besitzen. D.h. ein Ereignis an einem Ort der Welt kann einen gut diversifizierten Investor in der Regel ruhig schlafen lassen.

Erwartbare Renditen

In den letzten Jahren sind Wohnimmobilien gewaltig gestiegen. Dieser Trend scheint sich aber gerade durch den Anstieg von Zinsen umzudrehen.

Gerade in Deutschland haben sich die Immobilienpreise allerdings VOR 15 Jahren nicht gerade atemberaubend entwickelt. D.h. einem Immobilieninvestor muss klar sein, dass es sowohl gute als auch schlechte Zeiten gibt und Immobilienpreise nicht immer ansteigen!

In der Regel kann man von einem Aktieninvestment eine höhere Rendite erwarten. Während 6% Rendite pro Jahr bei einer Immobilie schon sehr gut sind, liegt die durchschnittliche Rendite der amerikanischen Aktienindexe deutlich darüber.

Die 6% für ein Immobilieninvestment kann man im Moment auch nicht mehr in den überkauften Regionen wie München erwarten, sondern muss in Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Niedersachsen investieren (das ist wirklich interessant, wenn man auf Karten mit Immobilienrenditen schaut, sind alle Bundesländer mit “Sachsen” im Namen grün, während der Großteil von Bayern und Baden-Württemberg rot sind)

Historische Sicherheit der Renditen

Zu Krisenzeiten waren nicht nur Aktienkurse, sondern vor allem auch Immobilienpreise unter Druck. Beide Investments sind von Inflationen betroffen und bieten keine 100% Sicherheit des Werterhalts.

Wenn man die Inflation beachtet, haben sich die Realpreise für viele Aktien und Immobilien in den 1970 bis 1990 Jahren kaum verändert. D.h. jemand, der Anfang 1970 ein Haus oder Aktien gekauft hat, konnte sich von dem Investment nach 2 Jahren immer noch das Gleiche wie davor leisten.

Im November 1970 lag der SP500 bei 656 Punkten, im Dezember 1986 lag der SP500 immer noch bei 672 Punkten - zwischen diesen beiden Terminen ist der Index aber zeitweise deutlich eingebrochen. D.h. ein Investor, der sein Investment erhalten wollte, konnte nicht einfach dazwischen verkaufen.

Der VPI-bereinigter Preis von amerikanischen Häusern lag im selben Zeitraum bei 200.000 USD. D.h. ein Immobilieninvestment hat in diesen zwei Dekaden im Schnitt auch nicht geholfen. Die Preise sind erst in den letzten 20 Jahren so gewaltig angestiegen.

Zusammenfassung

Immobilien und Aktien haben sich gerade in der Vergangenheit oft ziemlich ähnlich entwickelt. Ich habe ursprünglich gedacht, ich könnte mit einem Hauskauf mein Vermögen besser schützen als mit Aktien, allerdings zeigt ein Blick in die Vergangenheit, dass sich diese beiden Assets ziemlich ähnlich entwickeln.

In Boomjahren werden die Preise für beide Investments ansteigen, jedoch wird der Preisanstieg bei Aktien zu einer durchschnittlich höheren Rendite führen.

Immobilienaktien haben zudem den Vorteil, dass erfahrene Manager ein gutes Gespür für Immobilienprojekte haben und überdurchschnittliche Rendite erwirtschaften können. Auch alleine dadurch, dass große Firmen einen größeren (Kapital- und Personal)-Hebel als Privatpersonen besitzen.

Natürlich gibt es bei Aktien die Gefahr, an eine Firma wie die Adler Group zu geraten, allerdings kann auch ein Haus einen großen Schaden durch z.B. eine gebrochene Wasserleitung erleiden. In beiden Fällen kommt es also auf die Due-Diligence an.

Ich persönlich möchte Ihnen mit Tools wie Alphalerts und os.money bei dieser Prüfung helfen.

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